被指多項目擱淺 馮侖恐難"玩轉"立體城市
??經歷“股東更迭”事件不久，鎂光燈的聚焦重回萬通地
產。這傢頗有歷史故事的上市房地產企業在2015年的2月初發佈瞭業績預警。2014年1月1日至12月31日，公司預計2014年度歸屬於上市公司股東
的凈利潤與2013年度3.81億元相比，減少50%以上。對於業績變動的原因，萬通地產稱，主要由於公司2014年度結轉的銷售收入與2013年度相比
下降。
??不過是數年之間，作為元老級房地產
上市企業的萬通地產已基本掉隊。其年營業額一直在30億到50億元之間左右徘徊。接近萬通地產的人士告訴《中國經營報》記者，馮侖這幾年已經不再將精力放
在傳統房地產業務上。其主要精力已轉移至立體城市項目房屋信貸土地信用貸款設定。不過經過這幾年的觀察，離開傳統地產業務的馮侖並沒有玩轉立體城市。一些公開的報告直指其多地立體
城市項目擱淺。
??萬通掉隊
??僅僅憑借“當年萬通六君子之一”的名號，馮侖和萬通就註定在中國房地產市場中占據一席之地。
??然而，多年以來，A股上市公司萬通地產的業績已經不見進展。從2010年以來，萬通地產的營業收入一直處於30億到50億元左右。這與同期成立的萬科、SOHO中國等企業已經相去甚遠。
??2015年1月末，萬通地產披露業績預警顯示
，2014年1月1日至12月31日，預計公司2014年度歸屬於上市公司股東的凈利潤與2013年度3.81億元相比，減少50%以上。對於業績變動的
原因，萬通地產稱，主要由於公司2014年度結轉的銷售收入與2013年度相比下降。盡管營業收入出現瞭巨幅下滑，但是其“三費”都出現明顯上漲。其中銷
售費用上漲瞭26.73%，管理費用上漲15.73%，財務費用上漲19.99%。
??而早在2014年中期，萬通地產在中報披露的數據就顯現業績巨幅下降的前兆。當期報告顯示其營業收入為3.37億元，相比去年同期的7.09億元下降瞭52.43%。歸屬上市公司股東的凈利潤亦由2013年同期的1.20億元下降到0.48億元。
??在2013年，中國房地產市場整體向好的趨勢下，萬通地產的營收業績亦出現18.95%的下降，為32.99億元。而根據克而瑞信息研究中心的房企銷售排行榜，2013年排名前50位的房企的銷售額都已超過150億元。
??一位匿名的房地產業分析師對記者置評說：“萬通地產業績的徘徊不前，主要原因是缺乏市場激情。這可以從土地市場的擴張方面看出。萬通在高價地和優質地塊的拿地激情明顯不足，所以整個企業在市場上節奏的過慢會拖累業績的提振。”
??多年以來，觀察傢們可以在各種公開場合聽到當年萬通六君子之段子王馮侖的各種講演，但卻少見舉牌人身份的萬通地產出現在熱點地塊的拍賣現場。
??上述分析師評論說，現在的萬通地產有“融資”和“拿地”兩個困難。“從融資的角度講，在房地產市場上，很多項目必須借助大型金融機構融資完成。如果缺乏
此類金融支持，往往會陷入融資成本高的風險。另外在土地市場上，若此前積極拿地，可能成本並不會太高。而目前土地市場也面臨瞭一個寡頭壟斷的競爭格局。很
多優質地塊實際上難以獲取，不僅僅正激烈而且價格太高。這是萬通這樣一類企業快速提升規模的一個通病。”
??立體城市難“玩轉”
??自從2011年卸任上市公司萬通地產董事長職務後，馮侖的演講素材除瞭那些繪聲繪色的段子外又添加瞭一個重要組成元素——立體城市。
??所謂立體城市，是馮侖2009年底出席哥本哈根“中國商界氣候變化國際論壇”時提出的一個新型社區概念：在1平方公裡范圍內，通過合理的空間和功能佈
局，不僅可以為超過10萬人口提供居住場所，還將為他們提供就業、醫療、文化、教育等綜合服務，還能在一些樓層中開農場種地。
??2013年7月，萬通首個立體城市——投資總額約300億元的西咸立體城·新渭城在陜西西咸新區歷經4年曲折正式開工。在隨後的公開演說中，馮侖頻繁表示今後將會投入更多精力放在立體城市項目的開發中。
??不過，立體城市能否“立”得起來還不一定。因為按照不久前馮侖自己的說法“目前隻有西安有立體城市”。而此前在廊坊、成都、溫州等地馮侖亦計劃籌建或落地立體城市項目。
??不過在這些城市的土地上都沒有結出立體城市的果實。2013年，馮侖在公開場合表示成都的立體城市項目即將啟動，但是廊坊的立體城市卻“沒有瞭”。
??時至2014年，成都立體城市項目被傳擱淺。2011年12月，成都立體城市成都項目完成公示文件蓋章並在成都規劃局官網進行公示。當月末，北京萬通立
體之城投資有限公司與成都市雙流縣簽署瞭“天府生態健康城”投資合作協議。但是該項目的選址一直沒有最後確定下來。隨後該項目一直處於“懸空”狀態。
??匿名的消息源對媒體說由於政策方面的搖擺，成都立體城市項目一直沒能破土，最後局面失控。當地的官員對媒體解釋，“以前在雙流有這個概念，現在已不再提及。”“因為市場的原因”而中途夭折。
??不過，要求匿名的北京萬通立體之城投資有限公司人士對記者否認瞭上述報道內容：“現在我們成都項目在按計劃推進中。”但是關於其他方面問題，該人士並未回應。
??上述匿名機構分析師評論說：“萬通立體城能否做成功，取決於地方政府的態度。包括廊坊和成都的項目最後擱淺都和地方政府的支持力度減弱有關。這房貸信用貸款銀行年息任何問題免費諮詢一點實際上有很大的致命性。此類項目需要大資金做撐腰，政府擔保能力下滑，就會影響後續投資者的信心。”
??來自市場機構的消息顯示，馮侖在西安打造的立體城市壹號項目目前處於前期咨詢中，價格待定。這座唯一幸存的建築樣本其規劃面積381.75公頃，規劃建
築用地156.75公頃，農業景觀用地225公頃，總建築面積500萬平方米，住宅建築面積240平方米，商業建築面積235萬平方米。由寫字樓、精裝公
寓、酒店以及商業裙房組成。
??這樣的搭配被
外界視為“淪落為普通商業綜合體”，更有質疑認為馮侖在借概念圈地。匿名的分析人士評論認為：“從馮侖的理想和抱負看，確實有紮紮實實做立體城市的想法。
所以圈地的可能性並不會高。而之所以造成圈地的印象，就在於此類項目最後淪為瞭一個普通商業綜合體，因此會誤解為套用概念來獲取政府信任以及土地的做
法。”
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-02-07/09575969644951821403701.shtml
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